Εκτιμήσεις Ακινήτων

Ορισμός του Ακινήτου

Κατά τη νοµοθεσία το ακίνητο αποτελείται από τη γη και τα συστατικά της µέρη.
Γη είναι το ανώτερο στρώµα του εδάφους εντός συγκεκριµένων ορίων και όλος ο χώρος κάτω και ο αέρας πάνω από αυτό. Η γη είναι ένα διαρκές αγαθό.
Συστατικά µέρη (βελτιώσεις) είναι τα κτίσµατα, οι λοιπές δομικές κατασκευές και οι όποιες υποδοµές που έχουν κατασκευαστεί στη γη. Τα συστατικά είναι αγαθά περιορισµένου χρόνου ζωής.
Ακίνητο = Γη + Συστατικά Μέρη
Κατά την οικονοµία στη γη εµπεριέχονται α) το κεφάλαιο και β) η επιχειρηµατικότητα.
Στα συστατικά µέρη εµπεριέχονται α) το κεφάλαιο, β) η εργασία, γ) η επιχειρηµατικότητα.
Ακίνητο = (κεφάλαιο + επιχειρηµατικότητα) + (κεφάλαιο + εργασία + επιχειρηµατικότητα)

Εκτίμηση Ακινήτου

Εκτίµηση ακινήτου ονοµάζεται ο κατά το δυνατόν αντικειµενικός και αµερόληπτος προσδιορισµός της ποιότητας, της λειτουργικότητας, της χρησιµότητας και εποµένως της αξίας ενός πλήρως ελεγµένου ακινήτου ή δικαιώµατος επί αυτού. Η εκτίµηση εκφράζει την αξία του ακινήτου σε χρήµα.

Αναγκαιότητα Εκτιμήσεων Ακινήτων

Οι εκτιµήσεις των ακινήτων συνιστούν χρήσιµα και συχνά αναγκαία εργαλεία κατ΄ αρχήν για την αποτίμηση της περιουσίας και κατά συνέπεια για την υποβοήθηση της δηµόσιας και ιδιωτικής οικονομικής και επιχειρηµατικής δραστηριότητας.  

Ενδεικτικά αναφέρονται:

α) ∆ηµόσιος τοµέας:

• Φορολογία ακινήτων
• Απαλλοτριώσεις  
• Μεταφορά Συντελεστή ∆όµησης
• Πολεοδοµική Νοµοθεσία
• Αστικός Κώδικας ( άρθρα σχετικά µε τις µισθώσεις και την ιδιοκατοίκηση)
• Προστασία της ∆ηµόσιας περιουσίας
• Βάρη υποθηκών ή προσηµειώσεων από δηµόσια τράπεζα

β)  Ιδιωτικός τοµέας:

• Επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία
• Προστασία της περιουσίας
• Ασφάλειες ακινήτων
• Σύνταξη οικονομικών στοιχείων εταιρειών
• Αγοραπωλησίες ακινήτων
• Βάρη υποθηκών ή προσηµειώσεων από ιδιωτική τράπεζα

Ορισμός της εκτίμησης της εμπορικής αξίας ακινήτου (Definition of property market valuation)

Εκτίµηση είναι η διαδικασία προσέγγισης της εµπορικής αξίας ενός ακινήτου, µε βάση την µέγιστη και βέλτιστη χρήση του µέσω της συλλογής, επεξεργασίας και ερµηνείας των σχετικών στοιχείων (οικονοµοτεχνικής – νοµικής φύσεως), χρησιµοποιώντας τις κατάλληλες αρχές, βάσεις, μεθοδολογίες και παραδοχές.
H εκτίµηση που εκπονείται από τον εξειδικευµένο εκτιµητή, στοχεύει στην αποτίµηση της εµπορικής αξίας ενός ακινήτου, και όχι στην πραγµατοποιηθείσα τιµή συναλλαγής του στην αγορά (βλέπε ορισµό αγοραίας αξίας ακολούθως).

Βάσεις της Εκτίμησης (Valuation Bases) :

Στη διεθνή βιβλιογραφία έχουν καταγραφεί περισσότερες από 70 έννοιες αξιών µε κοινωνικό, φορολογικό, λειτουργικό κ.ά. χαρακτήρα.
Οι κατωτέρω ορισµοί της αξίας, αποτελούν ουσιαστικά τις διάφορες βάσεις της εκτίµησης, εκ των οποίων ο εκτιµητής πρέπει να διαλέξει την κατάλληλη, ανάλογα την περίπτωση και τον σκοπό της εκτίµησης και εν συνεχεία να χρησιµοποιήσει την αρµόζουσα µέθοδο, προκειµένου να αποτιµήσει το συγκεκριµένο ακίνητο:

• αγοραία αξία (market value)
• αγοραία µισθωτική αξία (market rental value)
• µέγιστη και βέλτιστη χρήση (highest and best use)
• εύλογη αξία (fair value)
• αξία υπάρχουσας χρήσης(existing  use value)
• αξία άµεσης ρευστοποίησης (forced sale value)
• αξία ενυπόθηκου δανεισµού (mortgage lending value)
• αξία εναλλακτικής χρήσης (alternative use value)
• αποσβεσµένο κόστος αντικατάστασης (depreciated replacement cost)
• αξία ειδικού αγοραστή (special value)
• αξία χρήσης  (value in use)
• αντικειµενική αξία (tax assessed value)
• ασφαλιστέα αξία (insurance value)

Αγοραία αξία (market value):

Αγοραία αξία (κατά τη ∆ιεθνή Επιτροπή Εκτιµητικών Προτύπων IVSC) και στο εξής αναφερόµενη ως Εµπορική Αξία, «είναι το αποτιµηθέν ποσό για το οποίο µία ιδιοκτησία θα µπορούσε να ανταλλαχθεί κατά την ηµεροµηνία της εκτίµησης µεταξύ ενός πρόθυµου αγοραστή και ενός πρόθυµου πωλητή σε µία συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς, µετά από κατάλληλη προώθηση όπου τα συµβαλλόµενα µέρη έχουν το καθένα ενεργήσει µε επίγνωση, σωφροσύνη και χωρίς εξαναγκασµό».
Η εµπορική αξία είναι η πιο πιθανή τιµή που θα µπορούσε να γίνει η συναλλαγή του ακινήτου και σε αυτό το πλαίσιο δύναται να διαφέρει από την τελικώς συµφωνηθείσα τιµή (σε οµαλώς λειτουργούσες αγορές συνήθως οι δύο αξίες να ταυτίζονται). Εναλλακτικά η εµπορική αξία είναι η  πραγµατική τιµή ισορροπίας ενός ακινήτου, όταν διαπραγµατεύεται σε µία αγορά όπου υπάρχει πλήρης διαφάνεια και διαθεσιµότητα των απαραιτήτων πληροφοριών σε όλα τα εµπλεκόµενα µέρη (συνθήκες οµαλώς λειτουργούσας αγοράς).  

Οι προϋποθέσεις ισχύος της εµπορικής αξίας δηλ. για να χαρακτηριστεί µία πράξη ως τυπική συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς, είναι οι ακόλουθες:

• Τα δύο µέρη (αγοραστής και πωλητής) είναι καλοπροαίρετα και πρόθυµα να προχωρήσουν σε συµφωνία (δεν υπάρχει κάποια πίεση οικονοµική ή χρονική).
• Τα δύο µέρη είναι καλά πληροφορηµένα και ενεργούν µε βάση το προσωπικό τους συµφέρον.
• Το ακίνητο εκτίθεται προς πώληση στην αγορά για µία λογική χρονική περίοδο (εύλογος χρόνος προώθησης/διαπραγµάτευσης ανάλογα µε το είδος και την περιοχή που εµπίπτει αλλά και τις εκάστοτε συνθήκες της αγοράς).  
• Τα δύο µέρη δεν σχετίζονται  µεταξύ τους (π.χ. συγγένεια ή εταιρική σχέση κλπ) καθ’ οιονδήποτε τρόπο.  
• Ο αγοραστής δεν έχει ειδικό ενδιαφέρον για το συγκεκριµένο ακίνητο (π.χ. αγορά όµορου  ακινήτου για επέκταση επιχειρηµατικών δραστηριοτήτων του).  
• Η πληρωµή του τιµήµατος γίνεται «τοις µετρητοίς» ή µε κάποιον οικονοµικό διακανονισµό που µπορεί να θεωρηθεί σαν µετρητοίς.  

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ: Η Αξία Πώλησης που αντιπροσωπεύει την τιµή της πραγµατοποιηθείσας συναλλαγής που είναι η αποτίµηση της αγοράς για ένα ακίνητο, δύναται να είναι διαφορετική  από την αγοραία αξία, όταν κατά την συναλλαγή δεν λαµβάνουν χώρα όλες οι προϋποθέσεις ισχύος της εµπορικής αξίας.
Επίσης, η εµπορική αξία είναι η εκτιµώµενη αξία ενός ακινήτου και συνεπώς δεν περιλαµβάνει το πρόσθετο κόστος που µπορεί να συνδέεται µε την πώληση ή την αγορά του καθώς και µε
οποιονδήποτε φόρο επί της συναλλαγής. Οι παράγοντες αυτοί µπορεί να επηρεάζουν την αξία, αλλά δεν αποτελούν µέρος της.

Αγοραία µισθωτική αξία (market rental value):

«Είναι το τίµηµα που αντιστοιχεί ουσιαστικά στο αγοραίο εισόδηµα (µίσθωµα) από την χρήση του ακινήτου και σχετίζεται µε την απόδοση του κεφαλαίου(rental yield) που έχει επενδυθεί για την απόκτηση του».
Το υπάρχον µίσθωµα του ακινήτου (passing rent) δύναται να µην συµπίπτει µε το σηµερινό αγοραίο (current market rental value) εάν έχει περάσει αρκετός χρόνος από την περίοδο που µισθώθηκε (λόγω αλλαγών στα επίπεδα µισθωµάτων στην αγορά), ή κατόπιν ειδικής συµφωνίας µεταξύ µισθωτή και εκµισθωτή. Επίσης, όλες οι προϋποθέσεις ισχύος της εµπορικής αξίας είναι ίδιες και για την περίπτωση του αγοραίου µισθώµατος.

Μέγιστη και βέλτιστη χρήση (highest and best use) :

«Μέγιστη και βέλτιστη χρήση είναι η πλέον πιθανή χρήση ενός ακινήτου, η οποία είναι φυσικά δυνατή, κατάλληλα δικαιολογηµένη, πολεοδοµικά επιτρεπτή, οικονοµικά εφικτή και έχει ως αποτέλεσµα τη µέγιστη αξία του παγίου».  
Η µέγιστη και βέλτιστη χρήση είναι συνυφασµένη µε την αγοραία αξία ενός ακινήτου.

Εύλογη αξία (fair value) :

Η έννοια της εύλογης ή πραγµατικής αξίας είναι λογιστική και εµπεριέχεται στα ∆ιεθνή Λογιστικά Πρότυπα (International Financial Reporting  Standards, IAS 16).
Σύµφωνα µε τα IAS 16, «ένα πάγιο ενσώµατο στοιχείο πρέπει να αποτιµάται µε βάση τη δεδοµένη χρήση του. Άρα η εύλογη ή πραγµατική αξία είναι η αγοραία αξία για υπάρχουσα χρήση, προϋποθέτοντας τη συνέχιση της ιδίας ή άλλης παρόµοιας εµπορικής λειτουργίας στο εν λόγω ακίνητο (έχει µεγάλη εφαρµογή για τα ιδιοχρησιµοποιούµενα ακίνητα των επιχειρήσεων)».    
Επισηµαίνεται ότι όταν ο χαρακτήρας της περιοχής, όπου βρίσκεται ένα πάγιο στοιχείο, αλλάξει βάσει των νέων πολεοδοµικών ρυθµίσεων στην περιοχή, τότε ή θα πρέπει να αποτιµάται µε βάση την εµπορική αξία  (δηλ. να θεωρηθεί πλεονάζον για τις ανάγκες της εταιρίας) και στην ίδια βάση όπως άλλα ακίνητα που υφίστανται µε πρόθεση ιδίας χρήσεως) ή µε βάση την υπάρχουσα χρήση (µε την παραδοχή ότι η επιχείρηση θα συνεχίζει να υφίσταται και να λειτουργεί στο διηνεκές) ως ιδιοχρησιµοποιούµενο από την επιχείρηση.

Αγοραία αξία για υπάρχουσα χρήση (existing use value) :

«Είναι το αποτιµηθέν ποσό µε το οποίο θα πρέπει να ανταλλάσσεται ένα πάγιο στοιχείο κατά την ηµέρα της εκτίµησης, µε την προϋπόθεση της συνέχισης της ιδίας χρήσης αλλά µε την διαφορά ότι το ακίνητο θεωρείται κενό, µεταξύ ενός πρόθυµου πωλητή και ενός πρόθυµου αγοραστή, µετά από ένα εύλογο χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας, σε µία συνήθη συναλλαγή και όπου κάθε πλευρά ενήργησε µε επίγνωση, σωφροσύνη και χωρίς εξαναγκασµό ».

Αξία άµεσης ρευστοποίησης (forced sale value) :

«Είναι η αποτίµηση της αξίας ενός ακινήτου σε ειδικές συνθήκες (δεν πληρούνται οι βασικές προϋποθέσεις ισχύος της εµπορικής αξίας), δηλαδή ο χρόνος διάθεσης του είναι σύντοµος, συγκρινόµενος µε το απαραίτητο χρονικό διάστηµα για την επίτευξη της µέγιστης αξίας, δεδοµένου ότι η  πώληση γίνεται κάτω από  συνθήκες πίεσης».

Αξία ενυπόθηκου δανεισµού (mortage lending value) :

«Είναι η αξία του ακινήτου που αποτιµάται µε συντηρητική εκτίµηση της µελλοντικής εµπορευσιµότητας του ακινήτου, λαµβάνοντας υπόψη τα µακροχρόνια διατηρήσιµα χαρακτηριστικά του, τις κανονικές και τις τοπικές συνθήκες της αγοράς, την τρέχουσα χρήση και τις κατάλληλες εναλλακτικές χρήσεις του ακινήτου. Για την εκτίµηση της Αξίας Ενυπόθηκου ∆ανεισµού δεν πρέπει να λαµβάνονται υπόψη τυχόν κερδοσκοπικά στοιχεία».  
Αξία εναλλακτικής χρήσης (alternative use value)  
«Είναι η αξία µέγιστης και βέλτιστης χρήσης ενός ακινήτου, εναλλακτικά από την υφιστάµενη ή από αυτή που προβλέπεται να χρησιµοποιηθεί ή να αναπλαστεί, λαµβάνοντας πάντα υπόψη τις επιτρεπόµενες χρήσεις γης, βάσει των πολεοδοµικών διατάξεων».

Αποσβεσµένο κόστος αντικατάστασης (depreciated replacement cost) :

«Είναι η αξία του ακινήτου η οποία υπολογίζεται ως το άθροισµα της εµπορικής αξίας της γης ως κενής και του σηµερινού κόστους κατασκευής (αντικατάστασης) των κτιριακών εγκαταστάσεων και των λοιπών έργων του περιβάλλοντος χώρου, αποµειωµένο λόγω παλαιότητας εάν υφίσταται».
Εφαρµόζεται στις περιπτώσεις που η εµπορική αξία των ακινήτων δεν προσδιορίζεται από τις τρέχουσες συνθήκες αγοράς, καθώς παρόµοια µε το υπό εκτίµηση ακίνητο µεταβιβάζονται σπάνια  ή το ακίνητο είναι κατασκευασµένο για να εξυπηρετεί ειδική παραγωγική διαδικασία ή χρήση και βασίζεται στον προσδιορισµό της αξίας γης και στο αποσβεσµένο κόστος αντικατάστασης των κτιρίων και των όποιων πρόσθετων εγκαταστάσεων/υποδοµών. Η προκύπτουσα κατ' αυτό τον τρόπο αξία, είναι δυνατόν κατά περίπτωση να συµπίπτει µε την εµπορική αξία του ακινήτου, συνήθως όµως είναι µεγαλύτερη από την αξία που µπορεί να επιτευχθεί στην ελεύθερη αγορά.

Αξία ειδικού αγοραστή (special value) :

«Είναι η ειδική αξία που έχει ένα ακίνητο για έναν συγκεκριµένο αγοραστή που έχει ειδικό ενδιαφέρον για αυτό το πάγιο περιουσιακό στοιχείο (π.χ. όµορο ακίνητο µε άλλο ιδιοκτησίας του ενδιαφεροµένου, όπου η αγορά του κρίνεται απαραίτητη για την εύρυθµη λειτουργία - επέκταση της επιχείρησής του). Συνήθως το τίµηµα υπερβαίνει την αγοραία αξία του».

Αξία χρήσης (value in use) :

«Είναι η παρούσα αξία των εκτιμώμενων µελλοντικών χρηµατοροών που αναµένονται να προκύψουν από τη συνεχιζόµενη χρήση του παγίου και από τη διάθεσή του στο τέλος της ωφέλιµης ζωής του».

Αντικειµενική αξία (tax assessed value) :

«Είναι η αξία που προσδιορίζει το Υπουργείο Οικονοµικών για τη φορολόγηση των ακινήτων,    για απαλλοτριώσεις κ.ά.».  
Ασφαλιστέα αξία (insurance value)
«Είναι η προτεινόµενη αξία προκειµένου να ασφαλισθεί το ακίνητο κατά πυρός και σεισµού.  Ισούται µε το κόστος κατασκευής της οικοδοµής και των έργων του περιβάλλοντος χώρου (απαξιωµένο λόγω παλαιότητας αν υπάρχει)».

Μέθοδοι Εκτίμησης  (Valuation Methods) :

Με βάση τα Ευρωπαϊκά Εκτιµητικά Πρότυπα ( EVS) σε συνδυασµό µε τα Ελληνικά Πρότυπα, οι κυριότερες μέθοδοι εκτίµησης της αξίας ακινήτων είναι:

•    Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων  
•    Μέθοδος Κτηματαγοράς  
•    Μέθοδος Εισοδήματος  
•    Υπολειμματική Μέθοδος ή Μέθοδος Βέλτιστης Αξιοποίησης
•    Μέθοδος Κόστους ή Μέθοδος Αποσβεσµένου Κόστους Αντικατάστασης
•    Μέθοδος Αντιπαροχής

Η ανάλυση και η εφαρμογή των παραπάνω αναφερομένων μεθόδων εκτίμησης, οι σχετικές τεχνικές εφαρμογής των μεθόδων, η διαδικασία της όλης εργασίας, της αυτοψίας, των απαραίτητων δικαιολογητικών, των συναντήσεων, της έρευνας, της συλλογής στοιχείων και πληροφοριών και τέλος η σύνταξη της έκθεσης εκτίμησης του ακινήτου είναι αντικείμενο ειδικευμένου μηχανικού με εμπειρία στον τομέα των εκτιμήσεων.

Το γραφείο μας από το έτος 2005 έως και σήμερα συνεργάζεται ως σύμβουλος με Τραπεζικά ιδρύματα, ενώ παρέχει υπηρεσίες και σε ιδιώτες, με αντικείμενο τις εκτιμήσεις Ακινήτων, είναι ενεργό μέλος του Σ.ΕΚ.Ε (Σύλλογος ΕΚτιμητών Ελλάδος) με συνεχή εκπαίδευση και επιμόρφωση, έχοντας πραγματοποιήσει πλέον των 3.500 εκτιμήσεων ακινήτων στον Νομό Αττικής.